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El nuevo marco de los Créditos hipotecarios

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A partir de la comunicación “A” 6605 del Banco Central de la República Argentina, se introduce un nuevo régimen en torno a la adquisición de fondos para la vivienda en tanto se permite a los bancos a otorgar créditos hipotecarios a familias para proyectos desde el pozo o en proceso de construcción, tomando como garantía el boleto de compra venta. Hasta el dictado de la comunicación, solamente los desarrolladores inmobiliarios podían acceder a una financiación con esa modalidad, quienes tomaban un préstamo ‘puente’ y una vez finalizada la obra podrían prestar al cliente.

El cambio más importante que introduce esta comunicación es que a partir de ahora es posible acceder directamente a un crédito hipotecario, y de esta manera el impacto directo más importante sería que debería reducir fuertemente el costo de financiamiento para el futuro propietario, ya que se permite habilitar la inscripción de los boletos de compra venta en el Registro de la Propiedad del Inmueble.

Indudablemente, este cambio que hizo el BCRA apuntaría a una reactivación del mercado inmobiliario, y en este marco las entidades bancarias deberían a nuestro juicio fomentar esta nueva línea de créditos dirigida a sus clientes. 

El detalle del contenido específico de la Comunicación A6605, refiere a la habilitación por parte del BCRA a los bancos, para
que estos puedan realizar una “prenda o cesión en garantía – incluida la fiduciaria– del boleto de compraventa” sobre “terrenos, lotes o parcelas, galpones, locales, oficinas, cocheras y viviendas ya construidos respecto de los cuales no se pueda constituir hipoteca por no encontrarse inscripto el inmueble en el registro inmobiliario de la jurisdicción correspondiente”. Todo ello se encuentra supeditado a que se abone la totalidad del precio del inmueble, se entregue la posesión al adquirente y exista un poder irrevocable para escriturar –con firma certificada por escribano público– a favor de este último.

Asimismo, es dable hacer notar que se permite tomar prenda sobre “futuras unidades funcionales a construirse o en construcción, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión”. Siempre que todo ello fuere debidamente inscripto en el registro inmobiliario de la jurisdicción correspondiente en los términos del artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Así, para que los bancos puedan ofrecer estos préstamos en todo el territorio, cada jurisdicción deberá darle entidad legal al boleto de compra venta. En este caso la Provincia de Misiones a través de su legislatura.

El objeto principal de la medida, como ya lo hemos remarcado, parece pretender la dinamización del mercado inmobiliario, buscando mejorar las posibilidades de acceder a la adquisición de una vivienda. Más allá de las especulaciones en torno al impacto que generará la introducción de esta normativa, lo cierto es que ofrece nuevas posibilidades al sector de encontrar un poco de oxígeno en un área que no se encuentra pasando por su mejor momento. Por otro lado, habrá que estar atentos a que las diferentes jurisdicciones de nuestro país, le den la debida entidad legal al boleto de compraventa, para que de esta manera pueda ser factible para las entidades bancarias, ofrecer este tipo de préstamos.

Recordamos que en este sentido, través de la publicación en el Boletín Oficial del Decreto 962/2018, el Gobierno Nacional introdujo como una de sus modificaciones más importantes que podrán inscribirse los boletos de compraventa de viviendas adquiridas desde el pozo. Este procedimiento, si bien es aplicable al ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, se entiende se verá replicado en gran parte de las provincias de nuestro país en el corto plazo. Al menos es lo que se podría especular pensando que la construcción es un factor dinamizador de la economía que debería ser uno de los motores de la recuperación económica de cualquier estado. 

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